On estime qu'une grande partie des litiges immobiliers sont liés à la location. Le locataire ne connaît pas toujours ses droits et il est parfois abusé par son contrat. De son côté, le propriétaire ne respecte pas toujours ses obligations, notamment sur les expulsions et les augmentations de loyer. En 2002, on a recensé des milliers de procédures impliquant des expulsions abusives ou de mauvais locataires qui refusaient de payer leur loyer et leurs charges. De ce fait, la législation est intervenue avec des décrets pour protéger autant que possible les droits des deux parties. L'une des principales questions sur la location se porte sur le loyer. Est-ce que le bailleur est libre de fixer le prix et la réponse est oui. Le locataire ne peut pas argumenter face à un loyer qu'il estime trop onéreux sauf s'il possède des arguments solides. Par exemple, des logements de 35 mètres carrés avec un loyer de 1 100 euros sont la norme dans un quartier donné. Et un propriétaire propose le même type de logement à 1 400 euros. Dans ce cas, le locataire n'a pas de recours officiel, mais il peut utiliser le prix moyen du marché dans la négociation et libre au propriétaire d'accepter ou non. Ce dernier peut contre-attaquer en mettant en avant des caractéristiques uniques du logement.

Les procédures sur l'expulsion

Les expulsions sont nombreuses dans l'immobilier et les locataires sont les principales victimes. L'expulsion est impossible du moment qu'on a signé un contrat de bail. On recommande de certifier ce contrat par un notaire ou un juriste pour faire valoir ses droits si c'est nécessaire. L'expulsion par le propriétaire est uniquement possible lorsqu'il y a plusieurs défauts de paiement sur le loyer ou un cas de force majeure. L'expulsion pour défaut de paiement doit être réglementée par une procédure judiciaire qui l'ordonnera au locataire. Même si ce dernier est techniquement dans son droit du moment que le locataire ne respecte pas les termes de son contrat, on conseille de toujours passer par la voie légale. En effet, le locataire peut gagner dans le pénal en s'estimant être lésé à tort. Le cas de force majeure implique une raison familiale ou de santé. Par exemple, le propriétaire veut loger un membre de sa famille ou son état de santé nécessite qu'il habite lui-même dans ce logement. Mais même dans ce cas, le propriétaire doit donner un préavis de 180 jours en lettre recommandée pour expliquer la situation. Il peut également conseiller sur un autre logement avec le même loyer si le propriétaire possède un parc immobilier.

Le droit du locataire

Le locataire est protégé par de nombreuses mesures contre l'expulsion ou l'augmentation sans préavis du loyer. Mais pour une protection maximale, il convient de signer le contrat de bail en présence d'un juriste. Le montant du loyer est fixé précisément dans le contrat ainsi qu'une augmentation annuelle. En général, la majoration moyenne est de 10 % chaque année. Le bailleur ne peut pas modifier ce pourcentage. Pour se protéger d'une expulsion éventuelle, le locataire doit garder précisément les récépissés des loyers ainsi que des preuves sur le parfait état du logement. Ces deux critères plaideront toujours en sa faveur lors d'une procédure judiciaire. Le locataire doit prévenir le propriétaire s'il constate des dégâts majeurs. Il est aussi préférable de l'avertir s'il veut faire des travaux même s'ils sont mineurs. C'est notamment le cas s'il envisage de changer la décoration (changement de papier peint, du parquet, abattement d'un mur, etc.). Si l'expulsion est difficile pour le propriétaire, la même chose est valable pour le locataire. Ainsi, il ne peut pas quitter le logement même s'il ne peut plus payer le loyer, car il est lié par le contrat de bail. En cas de changement sur la situation financière, le locataire doit avertir le propriétaire aussi vite que possible. Dans ces cas-là, les deux parties trouveront un accord à l'amiable pour que le locataire puisse quitter le logement. Généralement, la caution de garantie servira au propriétaire comme une sorte de compensation.